AGEST PATRIMOINE
4 Rempart Saint Thiébault
57000  Metz
N°TVA :

Le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) expliqué  simplement...

 

Pour inciter les investisseurs privés (bailleurs non professionnels) à investir dans le secteur de la location meublé, le législateur a édicté des règles et octroyé des avantages fiscaux pour ce type de bien mis en location, qui couvrent un large public potentiel (sénior, étudiant, homme d’affaires).

La location meublée n’est pas un dispositif de faveur tels que sont les régimes de : la loi Scellier, la loi Duflot, la loi Pinel. La location meublée ne permet pas d’obtenir de réductions d’impôts ou de déduction spécifiques et particulières à l’exception de l’amendement Censi-Bouvard pour les loueurs en meublé non professionnels.

 

Obligation N°1 du statut LMNP

 

Etre propriétaire de son bien immobilier et concéder un bail en location meublée en dehors de son activité professionnelle principale.

 

Qu’appelle-t’on exactement LOCATION MEUBLEE

 

Selon la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, le statut de location meublée correspond à un bien suffisamment équipé pour permettre au locataire de vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (dormir, manger, vivre …)

 

Quelles sont les exigences d’un statut LMNP ?

 

  • Avoir des recettes inférieures à 23000 euros ou à 50% des revenus.
  • Les recettes doivent être imposées dans la catégorie des BIC

 

Important : le budget 2017 de la sécurité sociale prévoit l’affiliation au RSI des loueurs en meublés non professionnels qui réalisent une activité de location saisonnière et génèrent plus de 23 000 euros de recettes.

 

Quelle démarche pour avoir le statut LMNP ?

 

Remplir le formulaire Cerfa  P0i de déclaration de début d’activité qui doit se faire dans les 15 jours qui suivent la location de l’appartement meublé.

 

Les avantages du statut LMNP 

 

  • Permet de percevoir des loyers non fiscalisés (ce sont des revenus à classer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers).
  • Déduction de l’intégralité de charges issues de l’opération (les intérêts d’emprunt, les frais de cabinet comptable, les frais de notaire et autres frais annexes).
  • Amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier ( immobilier pendant 30 ans et mobilier jusqu’à 10 ans).

 

Déclinaison du statut LMNP

LMNP classique 

L’investisseur d’un bien neuf en LMNP peut récupérer la TVA sur son investissement qui s’apparente à une réduction supplémentaire de 20%.

 

LMNP occasion

Si le logement n’est pas éligible à la récupération de TVA(en l’absence de travaux ou si c’est un bien de moins de 15 ans), il n’est pas nécessaire d’acheter dans une résidence offrant une prestation de service.

LMNP Amortissement

Le dispositif LMNP permet de réaliser des amortissements que l'on peut déduire des revenus immobiliers.
La durée de l'amortissement est variable en fonction de la nature du bien et des éléments à amortir. Vingt à cinquante ans pour l'immeuble, cinq à sept ans pour les meubles. La valeur du terrain ne peut pas être amortie

 

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard

 

Ce dispositif fiscal, du nom des 2 parlementaires qui en sont à l’origine, concerne uniquement les biens loués meublés dans certains établissements ou résidence de services sous le statut LMNP

Exigences permettant une réduction d’impôt.

 

  • L’investisseur doit être une personne physique et avoir sa résidence fiscale en France.
  • Doit concerner un logement neuf ou en état futur d’achèvement, ou achevé depuis au moins 15 ans et faisant l’objet d’une réhabilitation.
  • Le logement doit être situé dans un établissement social ou médico-social, ou dans un établissement livrant des soins de longue durée, ou dans une résidence pour étudiant.
  • Location du bien pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou la résidence.

 

Pas de condition :

  • De zonage
  • Pas de plafond de loyer
  • Pas de condition de ressource du locataire

 

Les caractéristiques de la réduction d’impôt avec le dispositif Censi-Bouvard

 

Le prix de revient du logement est retenu dans la limite de 300 000 euros hors taxe par an. Les meubles ne sont pas pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt.

Le taux de réduction d’impôt est de 11%. Le montant total de la réduction d’impôt est alors réparti équitablement sur les 9 ans.

 

Le dispositif Censi-Bouvard est soumis au plafonnement de 10 000 euros annuel au  titre des niches fiscales.

Important : les conditions d’exigibilité doivent être maintenues tout au long de la durée d’investissement sous peine d’avoir une remise en cause de la réduction d’impôt.

 

Important :

Dans le cadre d’une imposition dans le réel le dispositif Censi-Bouvard prive de l’amortissement fiscal de l’immeuble pour la détermination du résultat imposable.

C’est une restriction importante et il est parfois plus avantageux de louer en meublé classique avec amortissement mais sans la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

 

LE statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

 

Le régime fiscal LMP n’est autre que le statut LMP exercé à titre d’activité principal.

 

3 conditions pour être apparenté à un professionnel :

 

  • Générer plus de 23 000€ de recettes locatives
  • Représenter plus de 50% des recettes du foyer fiscal
  • Etre inscrit au RCS

 

Il est également possible de récupérer la TVA.

Vous souhaitez avoir plus d’informations sur ces différents dispositifs et profiter de l’opportunité des réductions d’impôt qu’elles offrent, laissez-vous conseiller et accompagner par un consultant en gestion de patrimoine.

Le cabinet Agest Patrimoine intervient sur toutes la région GRAND EST

 

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